Для кого ця консультація? Для фізичних осіб, які планують продати квартиру, будинок, земельну ділянку або комерційну нерухомість у 2026 році. Ставка податку залежить від трьох факторів: строку володіння, кількості продажів за звітний рік та типу майна. Основна норма — ст. 172 Податкового кодексу України. Після підвищення військового збору до 5% (Закон №4015-IX) загальне навантаження при другому та подальших продажах може сягати 23% від вартості.

РОЗДІЛ 1

1. Головне правило: три рівні оподаткування

Ставка при продажу нерухомості визначається ст. 172 ПКУ і залежить від двох умов: скільки об'єктів ви продали за рік і скільки років володіли майном.

Умова продажу	ПДФО	ВЗ	Разом	Статус
1-й продаж за рік, у власності > 3 років	0%	0%	0%	Без податку
1-й продаж за рік, у власності < 3 років	5%	5%	10%	Помірний
2-й продаж за рік	5%	5%	10%	Помірний
3-й та подальші продажі за рік	18%	5%	23%	Максимальний

«Перший продаж» рахується сукупно для всіх типів нерухомості: квартира + будинок + земля + гараж. Продали квартиру у січні — будинок у червні вже вважається «другим продажем» (п. 172.1 ПКУ). Плануйте продажі у різні звітні роки, щоб використати нульову ставку.

РОЗДІЛ 2

2. Оціночна вартість: як вона впливає на податок

База оподаткування — більша з двох сум: ціна в договорі купівлі-продажу або оціночна вартість за результатами експертної оцінки (п. 172.3 ПКУ).

Що таке оціночна вартість?
- Визначає сертифікований оцінювач (член Фонду державного майна або приватний).
- Вартість оцінки: 2 000–5 000 грн залежно від типу нерухомості.
- Термін дії звіту: 6 місяців з дати складання.
- Нотаріус не посвідчить договір, якщо ціна в договорі нижча за оціночну вартість.

Приклад: Оціночна вартість квартири — 1 800 000 грн, ви хочете продати за 1 600 000 грн. Нотаріус відмовить. Або ви вказуєте 1 800 000 грн у договорі — і платите податок саме з цієї суми.

Заниження ціни в договорі — найпоширеніша помилка. З 2024 року ДПС активно порівнює ціни угод з оціночною вартістю та ринковими цінами. Штраф за заниження — 25% від різниці (ст. 123 ПКУ).

РОЗДІЛ 3

3. Покрокова процедура продажу через нотаріуса

Крок 1. Замовити експертну оцінку — зверніться до сертифікованого оцінювача (2 000–5 000 грн, 1–3 робочі дні)

Крок 2. Підготувати документи — правовстановлюючий документ, паспорт, ІПН, технічний паспорт, довідка про відсутність боргів за комунальні

Крок 3. Перевірити обтяження — нотаріус перевіряє реєстр обтяжень, арешти, іпотеки (через Державний реєстр речових прав)

Крок 4. Сплатити податок — ПДФО та ВЗ сплачуються до посвідчення договору; нотаріус контролює факт сплати

Крок 5. Посвідчити договір у нотаріуса — вартість послуг: 3 000–7 000 грн + 1% держмита (якщо застосовується)

Крок 6. Зареєструвати право власності — нотаріус подає дані до Державного реєстру речових прав (реєстрація протягом 5 робочих днів)

РОЗДІЛ 4

4. Продаж успадкованої нерухомості

Правила ті самі, що й для купленої нерухомості, але строк володіння рахується від дати відкриття спадщини (дата смерті спадкодавця), а не від дати оформлення свідоцтва про право на спадщину (п. 172.1 ПКУ).

Приклад: Батько помер 10 лютого 2022 року. Син оформив свідоцтво на квартиру у вересні 2023. Продає квартиру у березні 2026. Строк володіння: від 10.02.2022 = 4 роки → перший продаж за рік → 0% податку.

Важливо: Якщо спадщина отримана від родича 1 ступеня спорідненості — ПДФО при отриманні спадщини 0%. Але при подальшому продажу квартири застосовуються загальні правила ст. 172 ПКУ.

РОЗДІЛ 5

5. Продаж земельної ділянки

Земельні ділянки оподатковуються за тими ж правилами, що й інша нерухомість (ст. 172 ПКУ).

Особливості:
- Мораторій на продаж сільськогосподарської землі скасовано з 1 липня 2021 року (Закон №552-IX).
- Для земельних ділянок використовується нормативна грошова оцінка (НГО) як мінімальна база оподаткування.
- Сільськогосподарська земля — ринок працює з 2024 року; максимальна площа для однієї особи — 100 га.

Тип земельної ділянки	Оцінка	Особливості
Присадибна ділянка	Експертна оцінка	Стандартні правила ст. 172
Земля під будинком	Експертна оцінка	Продається разом із будинком
Сільськогосподарська	НГО або експертна (більша)	Ліміт 100 га на особу
Комерційна земля	Експертна оцінка	Стандартні правила

РОЗДІЛ 6

6. Продаж комерційної нерухомості

Нежитлова нерухомість (офіси, магазини, склади) оподатковується за тими ж ставками ст. 172 ПКУ.

Але якщо продає ФОП:
- Якщо нерухомість використовувалась у підприємницькій діяльності — дохід від продажу включається до доходу ФОП.
- ФОП на єдиному податку 3 групи: 5% ЄП + 1% ВЗ = 6% від вартості.
- ФОП на загальній системі: 18% ПДФО + 5% ВЗ мінус витрати на придбання = чистий дохід.

Якщо ФОП продає нерухомість, яка не використовувалась у підприємницькій діяльності — застосовуються правила для фізичної особи (ст. 172 ПКУ), а не правила ЄП.

РОЗДІЛ 7

7. Практичні кейси з розрахунками

Кейс 1. Перший продаж — без податку
Олена продає квартиру за 2 500 000 грн, якою володіла 7 років. Це перший продаж за 2026 рік.
→ ПДФО: 0%. ВЗ: 0%. Податок: 0 грн.
Витрати: оцінка (~3 000 грн) + нотаріус (~5 000 грн) = 8 000 грн.

Кейс 2. Другий продаж — 10%
Олена того ж року продає дачу за 800 000 грн.
→ Це другий продаж за рік. ПДФО: 800 000 × 5% = 40 000 грн. ВЗ: 800 000 × 5% = 40 000 грн.
Податок: 80 000 грн.

Кейс 3. Продаж успадкованої квартири
Андрій успадкував квартиру від бабусі (2 ступінь спорідненості) у 2024 році. Продає у 2026 за 1 200 000 грн. Строк володіння: 2 роки (< 3 років). Перший продаж за рік.
→ ПДФО: 1 200 000 × 5% = 60 000 грн. ВЗ: 1 200 000 × 5% = 60 000 грн.
Податок: 120 000 грн.
Якби Андрій почекав до 2027 (3+ роки) — 0 грн податку.

РОЗДІЛ 8

8. Як мінімізувати податок законно

✓Плануйте продажі — один об'єкт нерухомості на рік, щоб використати нульову ставку
✓Витримайте строк 3 роки — якщо є можливість почекати, різниця між 0% і 10% значна
✓Перевірте строк від дати відкриття спадщини — не від дати оформлення свідоцтва
✓Замовте оцінку заздалегідь — порівняйте з бажаною ціною продажу, уникніть сюрпризів
✓Врахуйте всі витрати — нотаріус (3 000–7 000 грн), оцінка (2 000–5 000 грн), агент (2–5%)
✓Не занижуйте ціну — ДПС контролює відповідність ціни оціночній вартості
✓Консультуйтесь до угоди — зміни після підписання договору неможливі

РОЗДІЛ 9

Типові помилки при продажу нерухомості

Помилка: «Можна вказати нижчу ціну в договорі — нотаріус підпише»
Нотаріус зобов'язаний перевірити ціну щодо оціночної вартості. Договір із заниженою ціною не буде посвідчений. А якщо ДПС виявить заниження — штраф 25% від різниці (ст. 123 ПКУ).

Помилка: «Успадкована квартира звільнена від податку при продажу»
Звільнення від ПДФО при отриманні спадщини (від родичів 1 ступеня) не означає звільнення при продажу. При продажу діють загальні правила ст. 172 ПКУ: строк володіння, кількість продажів, оціночна вартість.

Помилка: «Продав квартиру + авто — це один продаж нерухомості»
Автомобіль — це рухоме майно (ст. 173 ПКУ), нерухомість — нерухоме (ст. 172 ПКУ). Лічильник «перший/другий продаж» працює окремо для рухомого та нерухомого майна.

Висновок

Три правила оптимізації продажу нерухомості:
1. Один об'єкт — один рік: плануйте продажі так, щоб кожен був «першим» за звітний рік.
2. Три роки — ключовий строк: при володінні понад 3 роки перший продаж повністю звільнений від ПДФО та ВЗ.
3. Оцінка визначає мінімум: ціна в договорі не може бути нижчою за оціночну вартість — замовляйте оцінку заздалегідь.

Нормативна база:
- Податковий кодекс України, ст. 172 — оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомого майна
- Податковий кодекс України, ст. 173 — оподаткування операцій з продажу рухомого майна
- Податковий кодекс України, ст. 174 — оподаткування доходу, отриманого як спадщина (дарунок)
- Закон №4015-IX від 10.10.2024 — підвищення ставки військового збору до 5%
- Закон №552-IX від 31.03.2020 — відкриття ринку землі

Корисні посилання:
- Податок при продажі нерухомості — коротко
- Нерухомість та майно: всі податки 2026
- Спадщина та дарування: коли платити податок
- Чи потрібна мені декларація? Швидкий тест
- Декларування доходів фізосіб 2026
- Повний гайд: Спадщина та податки 2026

Потрібна допомога з цим питанням?